本帖最后由 凌云e家 于 2013-9-25 10:16 编辑
8月以来，温州市场不断被爆出一定数量的断供商品房。有说8000套-10000套，也有声音透露达到15000套。许多此前爆炒到高位的房价已腰斩。当温州人发现手中房子市值还抵不上所欠银行的债务，断供就是不得已的选择。
核心提示：温州市银监分局在8月以来，对于辖区内的42家银行业金融机构进行专项调查。 在房价连续下跌两年之后，温州终于扛不住压力放开了限购。自从放开限购政策一个多月来，并没有被叫停，上级对于温州的默许，或因为当地房地产市场有不得已的原因。
喧嚣之时，本报记者独家获悉，温州市银监分局在8月以来，对于辖区内的42家银行业金融机构进行专项调查。 8月以来，温州市场不断被爆出一定数量的断供商品房。有说8000套-10000套，也有声音透露达到15000套。许多此前爆炒到高位的房价已腰斩。当温州人发现手中房子市值还抵不上所欠银行的债务，断供就是不得已的选择。
温州银监分局对外称，温州目前断供房现象的确存在，但数量远非外界传闻的那般庞大，风险也是总体可控的。来自温州金融系统数据显示，房价腰斩非断供主要原因，而经营者资金困难则是最重要因素。 上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭则向记者表示，温州当下正是三重危机，除了楼市危机之外，还有民营经济危机，民间高利贷泡沫，三是楼市危机，三者相互影响，要解开这个结，还需一段时间。 温州一枝独降 国家统计局9月18日发布的70大中城市房价指数显示，今年8月，70城市中仅温州一个城市新建商品住宅价格同比下降2.3%，其余69个城市均为上涨。 中国指数研究院在温州抽样的样本显示，2012年1月，温州抽样楼盘的平均价格21005元，到2012年月，这些楼盘的均价跌到15565元。总体住宅的价格降幅为25.9%。 从温州住房城乡建设委了解，与2011年初的顶峰相比，眼下的温州商品房价格平均缩水幅度为26%。 在这个数字之下，自之前有许多虚高价格的楼盘实现了价格回归，例如温州市鹿城广场，该小区为2006年末旅程集团以33亿元拍得土地，2010-2011年期间楼价涨到7-9万/平方米，许多居民购房恰是此时，到2012年慢慢下跌之后，目前价格只有4万多一平。 “如果一套1000万的房子，首付300万，贷款700万，现在市值只剩下500万了，你会怎么办？弃房也不是不可能的。”温州中小企业促进会会长周德文表示。 温州市住房和城乡建设委员会新闻发言人戴旭强此前也曾否认温州出现大面积的房价腰斩现象。其表示，那些所谓腰斩的房子，原本就背离实际价值，是二手房市场炒作的结果。它们的数量非常有限，不能代表温州楼市的真实情况。 弃房原因：贷款人出现经营困难 当然更重要的是，温州的许多企业经营者等，正巧也遇上了民间资金危机。 目前温州的中小企业仍然处在最困难的时期，这是对温州房地产影响的重要原因，“温州民间借贷危机以来，中小企业资金链就出现断裂的情况，今年6月份的银行钱荒，使得步履维艰的中小企业融资更加困难。” 由温州市银监分局提供的调查数据显示，至今年7月底，温州个人住房按揭贷款余额为660.83亿元，其中不良贷款余额4.02亿元，不良率为0.61%；而弃房在温州全市的按揭房产中仅15例。 当然，由于经营者困难，温州“弃房”现象相对集中在房屋抵押贷款，共发生580例，其中“抵押+保证”贷款风险最为突出，有397例，纯抵押贷款出现“弃房”的为183例。温州方面认为，即便是这样，房地产抵押贷款的风险总体依然可控。 据统计，到7月底，温州全市银行拥有抵押物权的房屋共计21.86万套，认定为不良贷款状态的房屋为2584套，其市值占总市值的比率为2.8%。而已进入拍卖程序的在抵房屋为461套。 来自温州市中级人民法院的数据也显示：今年1至8月，温州全市法院委托拍卖的财产共1244件。温州市中级人民法院司法鉴定处透露，在这些委托拍卖的财产中，约80%为房产，其中有断供房，也有很多因为其他纠纷引发的房屋产权拍卖。 借款人自身经营出现困难，自然是弃房现象发生的最重要原因。温州金融系统测算，由借款人资金链断裂原因形成不良的房屋抵押贷款约为23.74亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%。 因受担保链风险牵连选择“弃房”的也有不少。在房屋抵押贷款产生的580例“弃房”案例中，纯抵押贷款出现“弃房”的为183户，而“抵押+保证”贷款出现“弃房”的达397户。 在去年年底，温州银行业，联合地产企业家及当地学者向温州市政府反映，房价大幅下跌可能会引发金融风险，希望当地政府能出台相关政策来化解风险，这也是温州限购令松绑的重要背景。 被外界称为救市政策的限购令松绑出台后，温州也由此成为国内唯一一个对限购令做出调整城市。温州楼市是否借此企稳，仍需时间来验证。
温州“断供房”大起底：房价腰斩 1.5万套房断供
温州“断供房”大起底 拦腰斩断的房价、巨量待拍的断供房、排队等待的房产官司……近段时间，有关温州“断供房”的种种报道，将温州这座城市再次推到舆论的风口浪尖上。 温州到底有多少断供房？断供房的成因何在？温州房地产市场真的出现局部金融风险了吗？为了还原“断供房”事件的真相，浙江日报进行了独家调查。 实际弃房数共595套 温州出现15000套断供房的消息，最近出现在多家媒体的报道中。有关报道引用“温州楼市知情人士”的话称，“目前银行这边明确拍卖的断供房数量大概为8000到10000套”；而后又引用某置业公司总经理的话称，“也有市场消息称，目前温州大概有超过15000套的断供房房源已经或者将要拍卖。” “我们也不知道这15000套的断供房数据是如何得出的。”温州市银监分局办公室主任钟洁慈说。事实上，早在8月底媒体开始对“断供房”进行报道时，温州市银监分局就高度重视这一问题，并就房地产市场信贷风险状况，对辖内42家银行业金融机构进行专题调查。调研结果显示，“断供房”即 “弃房”现象的确存在，但数量远非外界传闻的那般庞大，风险也是总体可控的。 由温州市银监分局提供的调查数据显示，至今年7月底，温州个人住房按揭贷款余额为660.83亿元，其中不良贷款余额4.02亿元，不良率为0.61%；商业用房按揭贷款余额25.03亿元，其中不良贷款余额0.19亿元，不良率为0.76%，均远低于同期全部贷款不良率，总体风险较小。而弃房在温州全市的按揭房产中仅15例。 “弃房”现象相对集中在房屋抵押贷款，共发生580例，其中“抵押+保证”贷款风险最为突出，有397例，纯抵押贷款出现“弃房”的为183例。即便是这样，房地产抵押贷款的风险总体依然可控。据统计，到7月底，温州全市银行拥有抵押物权的房屋共计21.86万套，认定为不良贷款状态的房屋为2584套，其市值占总市值的比率为2.8%，总体风险不大。而已进入拍卖程序的在抵房屋为461套。不论是认定的弃房数量，还是进入拍卖程序的在抵房屋数量，都与传闻中动辄上万的说法，有着天壤之别。 来自温州市中级人民法院的数据同样可提供佐证。今年1至8月，温州全市法院委托拍卖的财产共1244件。司法鉴定处处长张琛告诉记者，在这些委托拍卖的财产中，约80%为房产，“其中有断供房，也有很多因为其他纠纷引发的房屋产权拍卖。” 温州大学房地产研究所的统计数据显示，上半年温州市区出让了各类用地31宗、1725亩，同比增长454.46%。但土地成交价格大幅下降，普遍零溢价成交。如今年1至4月，温州土地成交均价仅为5236.2元/平方米。 “目前总体风险虽然可控，但下行压力仍需关注。”钟洁慈表示，目前温州银监分局已经要求温州银行业金融机构全面开展房地产贷款风险排查，积极做好风险应对预案。
温州银行业调查：老板没跑路就不算不良贷款
爆发于2011年9月的温州民间金融危机貌似正在趋向缓和。温州银监局数据显示，2013年6月末，温州市银行业不良贷款率和不良贷款余额分别为3.68%和264.3亿元，连续第三个月保持双降；不良率已比年初减少了0.06个百分点，不良余额仅比年初增加1.5亿元。 不过，这只是名义上的数据。平稳过渡的“面子”之下，是多家银行仍看不清出路的“以时间换空间”。 《第一财经日报》记者走访多家银行温州分行获得印证，至少有1家大行、3家股份行将数亿甚至数十亿不良贷款“上挂”到总行，以便配合营造温州分行不良率持稳甚至逐月下降的表象。这些银行上挂总行“隐身”地方统计的不良贷款合计约70亿，相当于当地官方披露的6月末不良贷款余额264.3亿的26%。 除了“不良上挂”，“不良出售”亦是一大招数。接近人民银行温州中心支行的消息人士对本报表示，如果将“不良贷款出售”的因素计入，上半年温州银行业新增不良贷款其实高达70亿，分别占浙江省和全国的比重分别为74%和15%。
“蓄水池”和“氧气管” 某银行温州分行一名负责风控的业务人士告诉本报他有几个“苦恼”：一来，总行“上收”不良是有封顶限额的，而这个上限即将用满；二来，温州分行的不良率需要被控制在一个稳定的数值；三来，目前该行关注类有一部分事实上风险很大，“一个一个点还在冒”，有的“基本不行了”。 于是，在他看来，“不良就像是一个蓄水池，总量有控制不能让它溢出来，所以只能等池子里的不良消化一点，外头的数据才能再装进去一点”。 对于后续不良贷款的压力，某大行温州分行的一名管理层人士也佐证了上述观点。他的比喻是：现在关注类贷款甚至不少正常类贷款都是“插着氧气管的”——“就算本金早还不上了，只要贷款利息能不打折还上的，就已经是正常得不得了；利息都还不出了，只要老板还没有跑路，就不算是不良贷款。” 本报获取的一份权威统计数据显示，上半年，温州企业逾期贷款在相关贷款总量的占比仍高达将近1/4，欠息企业户数占比近1/3，表外业务垫款户数约1/5，关注类贷款余额近三成。 在这个账面调节里，既然不良率不能大幅上升，加速消化“蓄水池”里的不良就成了要诀。 “最快的途径是核销，符合核销规定的贷款我们已经能核尽核。”上述负责风控的业务人士表示，虽然核销的核心概念是有损失才核，但对其分行来说，即便贷款本身最后没有损失(抵押物足值)，只要核销渠道能走就赶快走。 值得注意的是，加速核销不仅是为了腾挪出“蓄水池”里的空间，也是为了和民间借贷案件的法院执行抢时间。“银行不良贷款客户基本上都有民间借贷，民间借贷诉讼案件很多，造成本该属于银行的抵押物被民间借贷案件查封，造成银行处置上的被动。”上述负责风控的业务人士说。 本报获取的一份来自当地监管层的内部数据显示，今年上半年，温州共处置不良贷款金额高达123.6亿元，比去年同期增加75.5亿元。单是6月份，各机构不良贷款处置就超过了50亿。另从温州金融办相关人士处获悉，政府方面也积极支持金融机构继续化解不良贷款存量，通过现金清收、资产抵债、转让、核销等措施减轻信贷资产质量方面的压力。 不良的“蔓延” 这场温州金融危机，从银行的角度来看，不良始于中型贸易公司，随后蔓延至投资量大的大企业，并顺着担保链条席卷各大中型公司。而往下，或将蔓延至中小企业和个人贷款。 另一家大行的温州分行高层表示，信用危机祸起流动性危机，而最不扛流动性问题的是“短贷长用”，其中最“短”的是一批贸易类公司的信用证融资。 温州银行业内的“困难大户”建设银行，就有一批不良发端于贸易型企业。 “死就死在信用证融资上。”上述大行高层称，信用证套现融资周期短的只有2个月，完全靠短期资金的滚动套取来形成长期资金占用，因此“最早闯祸”。 “开证原来属于中等风险业务，主要靠真实贸易背景审查。但有的银行贸易背景审查不严，相比之下流贷反而审贷得比较严。”他说，不少在这波危机里不良跳升快的银行都在信用证业务上走得激进。 与之相关的是温州银行业内的一个秘密：虽然表内贷款还维持着较慢的增长，但与信用证、银票和票据贴现业务融资相关的表外融资业务却在风险暴露后急剧收缩。上述接近人民银行温州中心支行的消息人士告诉本报，2011年下半年信用证融资不良率冒出，2012年上半年全市单是信用证业务就减少融资超过200亿。 截至今年6月末，温州银行业所有表外融资业务已经收缩至千亿之内，比年初减少了273亿元。“其中很大因素是银行在风险面前的主动管理和主动业务调整。”该消息人士说。 不良贷款接下去的发展趋势是什么？上述银行负责风控业务人士称，从面上看危机已经平息，“但从一个一个点上还在往外冒”。 而上述大行温州分行管理层人士则称，其行内的内部检测分析显示，继贸易型企业和联互保企业两波危机之后，下一批不良或许蔓延至中小企业和经营性、信用卡类的个人贷款。“有的企业主资金链告急时曾用个人经营性贷款和信用卡套现来‘补洞’，接下来很可能形成坏账。”他说。
两颗“地雷” 虽然在大面上银行的资产质量压力已经趋于缓和，但本报走访业界获悉，有两颗“地雷”还在埋伏中。 其一是“担保链条的无限扩散”。业内认为，目前企业在银行贷款的联保、互保链条才火烧到第一、第二圈，随着越来越多的企业支撑不住，未来担保链条还将危及到更多企业。而这一问题事实上在整个浙、闽地区都已突显。 对此，银企双方事实上均已有所反应，各自主动压缩担保贷款比重，并通过追加抵押、更换保证、取消互保等措施，控制一部分信贷风险。 而对于当地的民营担保公司，银行已基本将其“拒之门外”：新业务没得谈，老业务尽量照新模式续办。“温州原来有一个9家担保公司的联盟机制，连大行们都愿意给这个联盟授信，但今年都没有了，联盟也解散了。” 上述大行温州分行管理层人士说。 在这种情况下，值得一提的是，整个温州的民营担保行业已经势头日下，几家尚能存活的担保公司开始经营原有担保模式以外的业务以求生，比如某知名担保正在做大“二手车贷”增信。 可是，祸不单行。担保收缩的过程中，又正遇温州房地产价格下滑，不动产抵押物的价值严重缩水。据官方统计，2012年温州房地产价格缩水30%以上。2013年9月，国家统计局公布全国70个大中城市8月份房价，其中69个城市都在同比上涨，唯有温州仍在下降。 而上述两重困境叠加，这就意味着，担保一旦受到压缩，企业的贷款额度实际被大幅挤压，周转压力也越来越大。 一份内部数据显示，6月末，温州企业保证贷款余额已从年初降低56亿至1464亿，在企业贷款中的占比下降1.1个百分点，但仍占38.3%。 不动产价格的下降还埋下了另一颗“地雷”：温州的“弃房族”数量正在扩张，一些银行人士也对本报提及相关信贷后续质量压力。当房地产的价格已经跌破按揭或抵押的授信红线，越来越多的业主停止了对银行的还款。 对于“弃房族”有多庞大，温州的银行系统和法院都没有官方统计数据，但温州产权交易拍卖行今年上半年完成的拍卖金额相比去年和前年都有接近一倍的增长。有媒体援引某不愿透露姓名的房地产业内人士从多位银行亲友处获取信息并估算的数据是“弃房”已经超过1万套。 从金融机构的角度，本报从上述接近人民银行温州中心支行的消息人士获取的信息是，监管部门其实已经严阵以待不动产跌价、变现困难带来的资金链断裂风险增大。 “半年末温州房地产抵押贷款占比还有58%，抵押物价值再缩水，很可能引发全面的额度缩减及续贷困难。”上述消息人士说。
“典当文化”埋祸端 当担保和抵押开始形成“地雷”，温州的金融业在危机后期进入了冷思考，而银行信贷的“典当文化”，是本报温州走访中听监管层人士以及银行人士屡次提起的一个关键词。 一名银监系统人士告诉本报，此前温州的银行对“抵押”和“担保”有比较深重的模式依赖、路径依赖。 上述接近人民银行温州中心支行的消息人士则透露，一份内部统计显示，温州银行业98%的贷款是担保贷款，抵质押贷款则约占六成，保证类贷款约占四成，而信用贷款不足2%。 其结果是，抵押依赖症加重了银行信贷风险的波动性，同时互保、联保贷款风险，也并未真正得到释放。 “典当文化”下，银行“同质化”地追逐着一批客户。据业内人士介绍，在温州，不少销售收入才几千万的企业，可以身背1亿~2亿的授信。内部数据也显示，贷款余额3000万以上的温州企业中，有5家以上银行授信的企业占比过半、贷款占比超七成。 而同为“温台模式”下的经济体，温州银行的户均授信高达447万元，而台州的户均授信只有67万元。 当企业来钱太容易，资金游离主业之外、资金流出温州之外的倾向也就逐渐明显。截至2012年底，温州贷款余额与GDP之比为1:1.92，比浙江全省高20个百分点，亦即温州贷款对本地GDP的贡献率较低。
走出泥潭 在温州金融危机平稳过渡的“面子”之下，多数银行的态度是“时间换空间”，并在此间寻找出路。一方面，国内外宏观经济展露出的企稳迹象给了当地以信心；但另一方面，一些银行人士也意识到，企业融资总体还处在“去杠杆”的阶段，因此未来风险还会继续暴露。 今年上半年，温州本外币贷款余额7173亿元，同比增长6.3%，较年初增长126亿元，较上年同期少增226亿元。在贷款结构方面，中长期贷款新增168亿元，短期贷款减少59亿元，其中制造业和批零业贷款合计大幅减少了95亿元。这显示新增贷款的结构已经开始改善。 值得一提的是，“一些银行分行的最高贷审额度被压低了，产品权限也收缩掉了”，上述大行温州分行管理层人士表示，眼下还能让各大银行青睐和“挤破头”的只有政府平台类项目，贷款的“挤泡沫”和结构调整也是意料之中的事。 温州要走出泥潭，温州银监分局局长赵秀乐此前表示，短期内要做好信用环境修复工作，加大逃废债打击力度，中长期而言，要创新服务企业、服务实体经济的方式，政府和银行都要跟上。 温州地方政府也正推动成立政策性担保公司，以度过眼下的信用困局，而温州的信用体系，也正在废墟上获得重建。 此外，还有一个暖人迹象。本报另从温州金融办相关人士处获悉，外地温商的资金正在回流温州，且速度加快。“温商的原始积累都还是在的，温州人都是有故乡情结的，温商的回归将会对经济带来帮助。” 从数据来看，今年上半年温州个人存款增长势头良好，新增324亿元，比2012年同期多增117亿元。而这其中，据监管部门监测分析，外地温商资金回流增加是主要原因之一。
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